丁邦建代表：

您提出的关于低入住率居民小区物业收费管理问题的建议收悉，现答复如下：

住宅小区物业管理是保障居民生活质量、维护社区和谐稳定的重要环节，物业收费、小区自治和居民生活息息相关。您指出的问题，反映出当前我市物业收费和业主自治方面，还存在机制不健全、监管不到位、运行不规范的问题。我们对您的建议进行了认真研究，结合法规文件及南通市的实际情况，我们具体抓好以下工作：

一、关于物业费评估问题。研究制定物业服务第三方评估制度。业主委员会、业主大会等可委托专业机构对物业服务标准和费用测算、物业服务质量和共有部分管理状况、物业承接（交接）查验等进行评估，促进物业服务实现质价相符。

二、关于空置房缴费问题。2018年江苏省发改委联合江苏省住建厅出台了《江苏省物业服务收费管理办法》（苏发改规发〔2018〕3号），并于2019年1月1日正式施行，《办法》中对相关空置房打折的内容未作明确表述。2023年8月，全国人大法工委就地方物业管理条例能否对业主未实际入住使用的物业服务费交纳比例作出规定做出审查研究，指出：“民法典第九百四十四条规定，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。实践中，未实际入住业主是否可以减免物业费，可以在物业服务合同中约定。未约定的，应当适用民法典的规定。地方物业管理条例规定业主未实际入住使用，一律交纳物业费总额70%的费用，缺乏上位法依据，实践中也比较难操作，容易引发纠纷，地方性法规对此不宜直接作出规定”。故地方性法规文件等对空置房缴费率不宜直接作出规定，但业主委员会（物业管理委员会）可与物业公司共同协商空置房物业费。

三、对于物业费公示问题。深入开展物业管理领域突出问题专项整治工作，及时制定工作方案，组织各县（市、区）物业主管部门召开专题推进会，以此次整治工作为契机，开展物业服务企业公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业费和经营设施收益收支情况的检查，对于未依法公示的，由市场监督管理部门责令限期改正，逾期不改正的，予以罚款。

四、关于业主自治问题。不断提高住宅小区业主委员会覆盖率，坚持条件具备一个、筹备组建一个的原则，积极协助住宅小区业主委员会成立，指导推动业主委员会高效运行。对短期内确实无法成立业主大会和业主委员会的小区，积极推动成立由业主代表、街道（镇）、公安派出所等派员组成的物业管理委员会，代行业主大会和业主委员会职责。对引入物业服务企业意愿不强的老旧小区，积极探索小区多元共治模式，通过“党建引领、公益为民、治理融洽、专业外包”的方式，成立民办非企业性质组织“物业服务社”，统筹社区范围内物业管理工作，将多个小区绿化管护、水电维修、管网疏通等专业服务事项统一打包团购服务，以最小成本为居民争取最大利益。

最后，再次感谢您对我市物业管理工作的关心和支持。

南通市住房和城乡建设局

2025年9月8日